Jak co roku, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji przedłożył Sejmowi sprawozdanie z realizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Udało nam się zapoznać z treścią tego dokumentu, zawartego na sejmowej stronie internetowej. Co wynika z tego sprawozdania? Czy cudzoziemcy wykupują polską ziemię, jak się powszechnie wydaje? Czy grozi nam wkrótce utrata tożsamości narodowej z uwagi na fakt, iż nie będziemy mogli kontrolować wyzbywanej przez państwo polskiej ziemi? Jaka jest prawda?
Takie pytania pojawiają się zawsze, gdy mówi się o problematyce nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a jest to temat szczególnie ważny, zwłaszcza w kontekście przystąpienia naszego kraju do Unii Europejskiej i związanego z tym wystąpienia Polski w negocjacjach o okresy przejściowe w obrocie gruntami.
Według danych zawartych w sprawozdaniu MSWiA, w ub.r. wydano 1478 zezwoleń na nabycie 3659 ha gruntów oraz 138 zezwoleń na nabycie lokali mieszkalnych i użytkowych. Do tych wielkości należy dodać 393 zezwolenia na nabycie akcji lub udziałów w spółkach posiadających łącznie 5079 ha gruntów oraz 4 lokale o łącznej powierzchni 1863 m2. Zdaniem MSWiA, stanowi to zaledwie 0,01% ogólnej powierzchni naszego kraju.
W odniesieniu do lat poprzednich - można mówić o spadku zainteresowania cudzoziemców polską ziemią. W 1999 r. wydano bowiem 2304 zezwolenia na nabycie przez cudzoziemców gruntów o łącznej powierzchni 5142 ha, w 1998 r. - 2189 zezwoleń na nabycie (4355 ha), w 1997 r. -
2001 zezwoleń (2942 ha), w 1996 r. - 1454 zezwolenia (2439 ha), w 1995 r. - 1342 zezwolenia (1952 ha), w 1994 r. - 1291 zezwoleń ( 1518 ha), w 1993 r. - 967 zezwoleń (2008 ha), w 1992 r. - 876 zezwoleń ( 705 ha), w 1991 r. - 604 zezwolenia (534 ha), w 1990 r. - 565 zezwoleń ( 398 ha). Z danych tych wynika, że od 1990 r. MSWiA wydało cudzoziemcom zezwolenia na nabycie łącznie ok. 25 tys. ha gruntów (0,08% powierzchni Polski).
Co jest przyczyną takiego zjawiska? Czy Polska stała się mniej atrakcyjnym krajem dla zagranicznych inwestorów niż w latach ubiegłych? Chyba nie tu tkwi problem. Polska nadal jest bardzo atrakcyjna dla cudzoziemców, zarówno pod względem położenia geograficznego, jak również, a może przede wszystkim, z uwagi na bardzo niską wartość polskiej ziemi. Jedynie w przypadku nieruchomości ulokowanych w dużych aglomeracjach miejskich ceny mogą być porównywalne do cen gruntów w innych krajach europejskich.
Polacy wyrażają na ogół przekonanie, iż polskie przepisy są zbyt liberalne i sprzyjają wysprzedawaniu ziemi cudzoziemcom. Z kolei ci ostatni są najczęściej zdania, że polskie przepisy są zbyt surowe, podczas gdy jedną z czterech podstawowych zasad obowiązujących kraje członkowskie Unii Europejskiej jest swoboda przepływu kapitału, z czym bezpośrednio wiąże się nabywanie nieruchomości.
W stanowisku negocjacyjnym Polska wystąpiła o ustanowienie obowiązujących z chwilą wejścia do Unii Europejskiej okresów przejściowych: 5-letniego w zakresie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców na cele inwestycyjne, 18-letniego - jeśli chodzi o nieruchomości rolne i leśne.
Oznacza to w praktyce, że po wejściu do Unii Europejskiej jeszcze przez taki okres Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji będzie wydawało zezwolenia na nabywanie polskiej ziemi, co umożliwi kontrolę obrotu nieruchomościami w Polsce. Nie jesteśmy bowiem jeszcze przygotowani na niczym nieskrępowany obrót ziemią z udziałem cudzoziemców.
Polska, występując o okresy przejściowe na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, nie ogranicza przyznanych już obywatelom Unii Europejskiej praw w przedmiotowym zakresie. W polskim prawie nie ma bowiem przepisów zakazujących cudzoziemcom nabywania prawa własności nieruchomości. Muszą oni jednak najpierw uzyskać zezwolenie MSWiA. Niezależnie od tego mogą nabywać w określonych przypadkach nieruchomości i lokale mieszkalne bez konieczności uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz zgodnie z własnymi preferencjami.
Utrzymanie wymogu uzyskania zezwolenia jeszcze przez długi okres czasu nie stanowi kroku wstecz w stosunku do dotychczasowych uprawnień cudzoziemców dotyczących nabywania nieruchomości w Polsce. Polska wnioskuje bowiem o utrzymanie dotychczas obowiązujących przepisów.
Wnioskowane przez Polskę okresy przejściowe zostały oprotestowane przez Unię Europejską jako niemożliwe do akceptacji, przeciwstawiając nam z kolei 7-letni okres przejściowy dotyczący możliwości pracy Polaków w tych krajach. Ostatnio słyszymy, że Unia w ogóle nie zamierza negocjować okresu przejściowego w zakresie inwestycji, natomiast skłonna jest zgodzić się na 7 lat w przypadku gruntów rolnych. Natomiast nasza propozycja okresu przejściowego dla inwestycji jest w ogóle odrzucana jako ustanawiająca bariery w rozwoju inwestycji zagranicznych w krajach kandydujących do Unii.
Czy powinniśmy godzić się na takie rozwiązanie i rezygnować z okresów przejściowych w zakresie obrotu polską ziemią? Należy pamiętać o tym, że przyjmując propozycje Unii Europejskiej, należy kierować się przede wszystkim dobrem i przyszłością Polski w tym zakresie, a wnioskowane przez nas okresy przejściowe stanowią niezbędne minimum dla wdrożenia standardów unijnych do prawa polskiego na rynku nieruchomości. Nie można zatem z nich zrezygnować.
Nie ma bowiem wątpliwości, iż polski rynek nieruchomości nie jest porównywalny z rynkami istniejącymi w państwach członkowskich Unii Europejskiej.
Po pierwsze, zasoby kapitałowe podmiotów pochodzących z krajów Unii Europejskiej są znacznie wyższe niż możliwości finansowe podmiotów polskich. Okresy przejściowe pozwolą na wyrównanie szans Polaków tak, aby mogli oni, dysponując odpowiednimi zasobami ekonomicznymi, aktywnie uczestniczyć w obrocie nieruchomościami w Polsce.
Po drugie, niezbędne jest poprawienie struktury agrarnej w Polsce m.in. przez wyeliminowanie obecnie funkcjonujących mechanizmów powodujących z jednej strony nadmierne rozdrobnienie nieruchomości rolnych w rękach polskich rolników, a z drugiej strony - koncentrację gruntów o dużej powierzchni w rękach kapitału zagranicznego. Aby osiągnąć w tym zakresie prawidłową strukturę gospodarstw rolnych, przede wszystkim należy stworzyć polskiemu rolnikowi, pragnącemu powiększyć obszar swojego gospodarstwa rolnego, takie możliwości ekonomiczne, aby był on w stanie konkurować z producentami z Unii Europejskiej.
Po trzecie, niskie ceny nieruchomości w Polsce oraz pozbawienie kontroli państwa w tej materii w krótkim okresie mogłyby stworzyć realne zagrożenie zaistnienia na szerszą skalę procederu prania brudnych pieniędzy, który może być prowadzony również przez nabywanie nieruchomości. Dopiero od niedawna w Polsce obowiązuje ustawa o przeciwdziałaniu wprowadzaniu do obrotu finansowego wartości majątkowych pochodzących z nielegalnych lub nieujawnionych źródeł.
Wymienione wyżej czynniki argumentują konieczność pozostawienia wymogu uzyskiwania zezwolenia na nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców jeszcze przez długi czas.
Okresy przejściowe, zaproponowane przez Polskę w stanowisku negocjacyjnym, pozwolą na wypracowanie spójnego i stabilnego systemu prawa, obowiązującego nie tylko na rynku nieruchomości, ale także w wielu innych obszarach, stwarzając w ten sposób obraz Polski jako pełnowartościowego i poważnego partnera w kontaktach międzynarodowych, a obywatelom polskim zapewnią poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa.
Niezależnie od okresów przejściowych musimy zastanowić się, jak możemy zapobiec obecnemu wysprzedawaniu polskiej ziemi. W sprawozdaniu MSWiA znajdujemy jedynie wzmianki o zagrożeniach wynikających z nielegalnego obrotu ziemią z udziałem cudzoziemców. Wynika z niego, że cudzoziemcy nabywają nieruchomości o znacznych powierzchniach, stosując różne formy naruszające polskie prawo. Najczęściej stosowanym mechanizmem jest zawieranie umowy spółki z mniejszościowym kapitałem zagranicznym, która to spółka, kupując nieruchomość, nie musi mieć zezwolenia MSWiA. Następnie polski udziałowiec w krótkim terminie odsprzedaje swoje udziały cudzoziemcowi. Inną formą jest sporządzanie przez obywateli polskich testamentu lub aktu darowizny na rzecz cudzoziemców w zamian za określone korzyści materialne.
Cudzoziemcy nabywają również nieruchomości, nie naruszając wprawdzie przepisów prawa, ale zręcznie je omijając. Kupują przykładowo wszystkie mieszkania znajdujące się w danym budynku, co nie wymaga zezwolenia, stając się w ten sposób właścicielami całej nieruchomości.
Zagrożenie może wynikać także z dzierżawy nieruchomości przez cudzoziemców.
Dzierżawa nie daje cudzoziemcom wprawdzie tak daleko idącego prawa do nieruchomości, jak własność czy użytkowanie wieczyste, ale wiąże się z nią inne zagrożenie. Dlatego też nie można ominąć tej kwestii, budzącej tak duży niepokój w polskim społeczeństwie. Dzierżawiącym ziemię cudzoziemcom przysługuje bowiem, tak jak i polskim rolnikom, prawo pierwokupu. Z całą pewnością można stwierdzić, że cudzoziemcy w przyszłości będą z tej możliwości korzystać.
Jak się wydaje, zjawisko to będzie narastać, dlatego też niezbędne jest, zdaniem autora, podjęcie zmian polskich przepisów w tym względzie.
Według danych Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, w ub.r. wydzierżawiła ona spółkom z większościowym udziałem kapitału zagranicznego ponad 6 tys. ha, natomiast od początku swojej działalności - ok. 130 tys. ha gruntów. Niestety, w związku z utratą mocy obowiązującej ustawy o spółkach z udziałem zagranicznym z dniem 1 stycznia br. Agencja nie ma już możliwości monitorowania transakcji dzierżawy przez podmioty zagraniczne, zatem kolejnych danych w tym zakresie raczej już nie poznamy.
Udało nam się uzyskać informacje, iż podjęto prace w kierunku usunięcia z polskiego systemu prawnego instytucji prawa pierwokupu nieruchomości rolnych, dzierżawionych od osób fizycznych, prawnych oraz Skarbu Państwa. Zmiana taka zapewniłaby pełniejszą kontrolę w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Podkreślić należy, iż dotyczyłaby ona na równi obywateli polskich i cudzoziemców. Nie zachodzi zatem obawa podniesienia w ramach negocjacji o przyjęcie Polski do Unii Europejskiej odmiennego traktowania obywateli polskich i obywateli wspólnotowych.
W zmieniających się polskich warunkach gospodarczych cieszy fakt, iż polski rząd nie jest obojętny na zagrożenia wynikające z obowiązujących przepisów dotyczących nabywania polskiej ziemi przez cudzoziemców.
Wszyscy musimy pamiętać o tym, że właśnie teraz nadszedł czas na uświadomienie sobie, iż jeśli nie będziemy konsekwentni w negocjacjach z Unią Europejską, nie będziemy walczyć o swoje, po przystąpieniu do Unii może się okazać, iż nie jesteśmy już u siebie.
Odpowiedzialność spada również na nas.